中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第四十八期：“學(xué)區(qū)房”未兌現(xiàn) 購(gòu)房合同成關(guān)鍵
2022-07-26 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)第48期發(fā)布。
2022年7月18日-7月24日，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行共收到54條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括中駿地產(chǎn)、花樣年集團(tuán)、江山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、當(dāng)代置業(yè)、保定市祥達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、康橋集團(tuán)、恒豐地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華元房地產(chǎn)集團(tuán)和正榮地產(chǎn)。涉及的項(xiàng)目分別為中駿雍景臺(tái)、花樣年·花郡、繽紛四季園、當(dāng)代上品灣、悅溪城、康橋那云溪、尖崗山壹號(hào)花園、中海萬(wàn)錦熙岸、溪上儷庭和西津月雅苑。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：房屋質(zhì)量問(wèn)題、收取公攤部分精裝費(fèi)、項(xiàng)目停工、延期交付、違規(guī)銷(xiāo)售、預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)、爛尾風(fēng)險(xiǎn)等。
本期投訴項(xiàng)目中，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行重點(diǎn)關(guān)注繽紛四季園、悅溪城、康橋那云溪三個(gè)項(xiàng)目。其中，河南鄭州市繽紛四季園業(yè)主稱(chēng)，項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》違規(guī)銷(xiāo)售，陸續(xù)收取業(yè)主購(gòu)房資金近億元，開(kāi)發(fā)商將資金挪作他用，目前施工停滯。河北保定悅溪城業(yè)主稱(chēng)，合同約定的交房時(shí)間為2020年12月31日，至今仍未交付，逾期交房已經(jīng)1年半。河南鄭州新鄭市康橋那云溪業(yè)主稱(chēng)，二期已經(jīng)停工1年，開(kāi)發(fā)商最近一次承諾2022年6月30日復(fù)工，因資金鏈斷裂，復(fù)工未兌現(xiàn)。
鄭州繽紛四季園再停工 業(yè)主欲籌款自救
鄭州繽紛四季園業(yè)主稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)商于2016年取得土地證，但項(xiàng)目從2014 年就開(kāi)始對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，至今未取得商品房預(yù)售許可證，預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，被開(kāi)發(fā)商挪作他用。2018年因資金鏈斷裂造成項(xiàng)目爛尾，目前處于停工狀態(tài)。”
公開(kāi)資料顯示，繽紛四季園(原名“江山愛(ài)丁堡”)由河南愛(ài)丁堡置業(yè)有限公司旗下江山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于河南省鄭州市高新區(qū)瑞達(dá)路與合歡街交匯處西300米路北，為高新區(qū)舊城改造項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積為10047.35 平方米，建筑總面積47873.88平方米。
2021年8月26日，高新區(qū)管委會(huì)通過(guò)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，管委會(huì)已成立繽紛四季園問(wèn)題樓盤(pán)專(zhuān)班，全力推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建。后經(jīng)多方努力，項(xiàng)目于2021年8月23日開(kāi)始復(fù)工，9月10日正式啟動(dòng)。
“因工程款不足，施工幾個(gè)月后再次停工。開(kāi)發(fā)商表示無(wú)法投入后續(xù)資金。”一位業(yè)主表示。“業(yè)主曾考慮2022年6月發(fā)布《繽紛四季園自籌續(xù)建倡議書(shū)》以求自救，經(jīng)統(tǒng)計(jì)大概最多籌600萬(wàn)元，資金缺口約8000萬(wàn)元，仍不夠自救。”
除了業(yè)主自籌資金之外，是否還有其他盤(pán)活爛尾樓的辦法?對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，參考以往類(lèi)似案件中，爛尾項(xiàng)目成功盤(pán)活或者退房成功的案子主要有以下情況：第一，通過(guò)法律手段，最終和開(kāi)發(fā)商達(dá)成退房協(xié)議，開(kāi)發(fā)商退款賠償。第二，在綜合法律手段的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商自己融資成功或者將轉(zhuǎn)移的資金拿回來(lái)，或者引入新的投資人和資金流，項(xiàng)目盤(pán)活后完工交房。第三，在綜合法律手段的基礎(chǔ)上，地方政府投資平臺(tái)出資，完成后續(xù)施工。第四，以上法律手段未果，最后通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商走破產(chǎn)流程，退房或引入新的投資方或新的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。
保定悅溪城延期一年半 開(kāi)發(fā)商稱(chēng)年底交付
近日，河北保定悅溪城一位業(yè)主表示，合同約定交付日期為2020年12月31日，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)順延至2021年12月31日交付，此后，又延至2022年6月30日交付，承諾均未兌現(xiàn)，目前，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)將于2022年底完成交付。
公開(kāi)資料顯示，悅溪城位于河北省保定市徐水區(qū)職中路與雙豐大街交叉口西北角，由保定市祥達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，合同約定交付日期為2020年12月31日。
業(yè)主透露，項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金被違規(guī)挪用，開(kāi)發(fā)商一直未有效籌措資金，至今未全面復(fù)工。“7月11日，住建局組織開(kāi)發(fā)商和業(yè)主代表約談，開(kāi)發(fā)商提供了項(xiàng)目主樓地上部分未完成項(xiàng)目匯總報(bào)及項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表，并稱(chēng)等到10月15日可以大面積復(fù)工。”一位業(yè)主表示。
2022年7月19日，悅溪城售樓處的一位工作人員表示，具體施工人數(shù)并不清楚，之前去過(guò)，當(dāng)時(shí)地面正在做防水，兩棟樓外墻磚剛做完，其他樓棟外墻裝飾已完成。關(guān)于延期交房賠付方面，將按照合同執(zhí)行。
河南新鄭康橋那云溪業(yè)主發(fā)布《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》 律師建議合法合規(guī)
康橋那云溪業(yè)主表示：“一期、二期從2021年7月至今已經(jīng)停工1年，開(kāi)發(fā)商幾次復(fù)工承諾均落空。監(jiān)管部門(mén)曾表示目前資金缺口在10億元左右，房租、房貸雙重壓力下，無(wú)奈之下，業(yè)主們發(fā)布了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書(shū)》。”
公開(kāi)資料顯示，康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，隸屬于康橋集團(tuán)旗下，位于鄭州市新鄭市陽(yáng)光大道龍湖一中西側(cè)約110米，項(xiàng)目總建筑面積約73.39萬(wàn)平方米，共46棟樓(含幼兒園)。
在《停貸告知書(shū)》中，業(yè)主認(rèn)為在廣大業(yè)主不知情的情況下將貸款資金付至康文置業(yè)一般賬戶(hù)，導(dǎo)致了康文置業(yè)輕易地挪用資金，進(jìn)而導(dǎo)致工地長(zhǎng)期停工、延期爛尾等嚴(yán)重后果。因此，經(jīng)全體業(yè)主一致決定：康橋那云溪應(yīng)于2022 年8 月1日前全面復(fù)工，并給出業(yè)主詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃表以及明確的交付時(shí)間，若在此之前末全面復(fù)工或中途停工，全體業(yè)主將強(qiáng)制停止歸還各違規(guī)發(fā)放銀行貸款的月供直至交房之日。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，房屋爛尾屬于開(kāi)發(fā)商違約，不直接影響購(gòu)房者向銀行履行還款義務(wù)。“業(yè)主單方面貿(mào)然宣布并實(shí)際停止還貸行為，業(yè)主往往就成了違約方，其征信也會(huì)一并受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行”。王律師建議，如果業(yè)主想要實(shí)現(xiàn)停貸，還是要在合法合規(guī)的情況下進(jìn)行，盡量降低可能造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。
重點(diǎn)投訴問(wèn)題：學(xué)區(qū)房未兌現(xiàn)
近日，包括河南鄭州裕華城、江西南昌綠夢(mèng)洪州書(shū)院、福建寧德京達(dá)盛世華庭、山西大同碧水云天御花園、河北石家莊汀香郡等項(xiàng)目的購(gòu)房者稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商以“學(xué)區(qū)房”作為宣傳重點(diǎn)，涉嫌違法宣傳，部分樓盤(pán)在交付后未兌現(xiàn)承諾。
“房住不炒”下，讓房子回歸居住屬性，逐漸擺脫金融屬性。但“學(xué)區(qū)房”常被賦予金融和前程的雙重屬性，買(mǎi)學(xué)區(qū)房就是投資教育和孩子的未來(lái)。因此，部分開(kāi)發(fā)商將享有優(yōu)質(zhì)的教育資源作為宣傳重點(diǎn)，實(shí)際交樓后購(gòu)房者才發(fā)現(xiàn)教育資源得不到真正落實(shí)。
實(shí)際上，針對(duì)學(xué)區(qū)房，國(guó)家早已出臺(tái)了一系列的規(guī)定政策。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十八條明確規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣說(shuō)，“學(xué)區(qū)房”是一塊金字招牌，一些開(kāi)發(fā)商打著學(xué)區(qū)房的噱頭賣(mài)房。然而，交房的時(shí)候，卻并未能兌現(xiàn)。一旦遇到這一情況，開(kāi)發(fā)商是否違約關(guān)鍵要看合同上是否有約定為學(xué)區(qū)房，如果合同上沒(méi)有約定的話，是很難追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任的。“對(duì)購(gòu)房者而言，可以針對(duì)這種行為向監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行反饋，要求相關(guān)部門(mén)對(duì)這種違法宣傳進(jìn)行調(diào)查處理。另外，為更好維護(hù)自身權(quán)利，業(yè)主還可以通過(guò)信息公開(kāi)調(diào)查進(jìn)一步了解開(kāi)發(fā)商實(shí)際建設(shè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否相符、背后的手續(xù)之間是否存在矛盾或不一致的地方等。”
明星項(xiàng)目
上周，中國(guó)房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)輿情研究室基于市場(chǎng)認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個(gè)維度，甄選出本期明星樓盤(pán)，包括武漢市紐賓凱漢CITY、濟(jì)南市龍湖天奕、青島市大云谷·嶗山金茂府、西安市碧桂園云頂和蘇州市獅子山瀾庭。
中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，充分發(fā)揮新聞?shì)浾摫O(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對(duì)美好生活的向往。
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